Depuis le 1er janvier, les taux d’usure, ces taux légaux fixés par la Banque de France au-delà desquels les banques ne peuvent pas prêter, ont augmenté: pour le premier trimestre de l’année 2023, "ils s’élèvent à 3,57% pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus, contre 3,05% au trimestre précédent, et à 3,53% pour les prêts entre 10 et 20 ans, contre 3,03% auparavant", rappelle Ludovic Huzieux, co-fondateur du réseau Artémis courtage. A priori, une bonne nouvelle pour ceux qui attendent le feu vert de leur banque pour pouvoir emprunter et concrétiser leur projet immobilier.
Mais l’embellie est de courte durée: les banques ont profité du début d’année pour augmenter leurs taux d’intérêt. "Les barèmes affichent des hausses de taux record sur un mois, de 0,30 point en moyenne mais jusqu’à 0,50 point dans une banque, constate Julie Bachet, directrice générale du courtier en ligne Vousfinancer.com. En un an, par rapport à janvier 2022, les taux affichés ont plus que doublé, avec des hausses de 1,30 point en moyenne sur 12 mois, une envolée inédite tant par son ampleur que sa rapidité." Les taux d’intérêt atteignent ainsi des niveaux inédits "depuis fin 2015", compris entre 2,50 et 3% sur 20 ans, et entre 3 et 3,5% sur 25 ans selon les banques.
Des conditions d'octroi très encadrées
Les meilleurs profils d’emprunteurs, qui peuvent obtenir les taux les plus bas et ayant recours à une délégation d’assurance (le dispositif a été renforcé l’an dernier par la loi Lemoine), peuvent passer entre les fourches caudines des banques. Ainsi selon le courtier Cafpi, pour les primo-accédants, l’obtention des prêts a été conditionnée "par une nette hausse du revenu annuel moyen, passé en un an de 46.457 euros pour un couple à 49.077 euros au deuxième semestre 2022", tandis que l’apport personnel moyen a "bondi sur la même période de 51.438 euros à 60.028 euros".
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Mais pour de nombreux emprunteurs, c’est peine perdue. "A 3,57%, ce nouveau taux d'usure imposerait aux banques de prêter en dessous de 3% puisque le taux d'usure intègre les coûts de l'assurance emprunteur et de la garantie, ainsi que les frais annexes, généralement estimés à 0,60% pour un emprunteur moyen", constate Olivier Lendrevie, président de Cafpi. Toutefois, "à 3%, les taux restent tout de même très bas au regard d’une inflation qui frôle les 6%", nuance Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com.
Les taux d'intérêt en hausse
Les contraintes ne se sont pas relâchées pour les banques (et les emprunteurs), avec le respect des règles prudentielles devenues obligatoires du Haut conseil de stabilité financière (HCSF): le taux d’endettement est limité à 35% des revenus des emprunteurs et la durée des prêts ne peut excéder 25 ans (sauf exception dans le neuf). A noter que les établissements bancaires peuvent déroger à ces règles, comme l’a précisé le HCSF lors de sa dernière réunion en décembre, pour 20% de leur production, mais essentiellement pour les primo-accédants qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale.
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Par ailleurs, les banques tiennent compte de leurs propres coûts de financement et des évolutions des marchés financiers. Fin décembre, les taux des obligations assimilables au trésor (OAT) à 10 ans, qui servent de référence pour fixer les taux de crédit immobilier, ont dépassé les 3%, un niveau inédit depuis 2012. Ce qui laisse présager de nouvelles augmentations à venir pour les particuliers: "Tant que les banques ne pourront pas prêter à des conditions permettant de rentabiliser leur activité de crédit, les taux d’intérêt poursuivront leur remontée, estime Sandrine Allonier, porte-parole de Voufinancer. On pourrait ainsi revoir dans les barèmes des taux de crédit à 4% en fin d’année 2023".
Crédit immobilier: légère amélioration alors que les taux augmentent - Challenges
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